新築よりも安いコストで理想の住まいが叶うと、最近注目されているのがリノベーション。しかし心配なのが、費用のことですよね。特に家全体を新しくするフルリノベーションは工事の規模も大きくなるので、予算内で実現できるか不安に思われる方も多いでしょう。そこで今回はフルリノベ―ションの費用の目安や内訳、施工事例などをご紹介します。
フルリノベーションとは？
リノベーションとは、原状回復的なリフォームとは違って、家の価値を高めるような工事のことをいいます。そこに「フル」がつくフルリノベーションは、家全体を大がかりにリノベーションするような工事を指すことが多いです。リビングやキッチンといった部分的なリノベーションではなく、壁や床なども解体しながら、間取りから内装まで大きく変えるような工事をイメージすると良いでしょう。
フルリノベーションの総額費用相場（マンション）
マンションの一室をフルリノベーションするのにかかる総額費用は、単身者向け物件で約300～450万円、ファミリー向け物件で約700～1,000万円が相場です。
マンションのフルリノベーションは専有部分のみの工事となるので、構造体や窓などには手を入れることがないぶん一戸建てより費用は安めになる傾向にあります。使用する設備や内装のグレードが高かったり、デザインにこだわったりするとコストアップします。
フルリノベーションの総額費用相場（一戸建て）
一般的な広さである30～40坪程度の一戸建てをフルリノベーションする場合、総額費用は約1,500～3,500万円が相場です。
一戸建てのフルリノベーション費用を左右する1つの要素が、物件の築年数。古い住宅ほど耐震や断熱、劣化箇所など手を入れる部分が多くなるため、コストアップしがちです。また一戸建てはマンションと違って増築や減築などできる工事が多い分、費用には幅がでやすいでしょう。
フルリノベーションの平米単価・坪単価は？
マンションでも一戸建て住宅でも、広さによって工事の規模感が変わります。もし先ほどご紹介したような一般的な大きさの家でない場合は、次の単価をもとに相場を計算してみてください。
| マンションのフルリノベーション費用相場 | 10～15万円/㎡・30～50万円/坪 |
| 一戸建て住宅のフルリノベーション費用相場 | 15～25万円/㎡・50～80万円/坪 |
10～15万円/㎡×100㎡＝1,000～1,500万円
フルリノベーション施工価格の内訳金額
では次に、一般的な広さのマンションや一戸建てでフルリノベーションを実施した場合の、費用の内訳を見ていきたいと思います。コストを調整するときなどにお役立てください。
間取り変更・間仕切り（新設・撤去）の費用
| 間仕切りの新設・撤去 | 10～25万円/箇所 |
| スケルトン解体工事 | 1.5～4.5万円/坪 |
| 階段の移動 | 50万円～ |
| 木造住宅の増築 | 30万円/畳～ |
小さな間取り変更であれば、部分的に間仕切りを新設・撤去すればよいでしょう。しかし大がかりな間取り変更をする場合は、骨組みだけ残してスケルトン状態にする解体工事が必要になることもあります。さらに大がかりになると、階段移設や増築なども検討することになるでしょう。
水回り（キッチン・台所・トイレ・風呂）の費用
| キッチンのリノベーション | 50～250万円 |
| トイレのリノベーション | 30～70万円 |
| 風呂のリノベーション | 100～150万円 |
水回りの工事費用には、解体工事費・内装工事費・設備本体価格・給排水工事費などが含まれます。なかでも費用として大きいのが、システムキッチンやシステムバスなどの本体価格です。なるべくグレードを抑えたり、メーカーを見直したりすることでコストダウンできるケースも多いでしょう。
リビング・洋室・和室・玄関・廊下の費用
| 壁紙の張り替え | 1～1.5千円/㎡ |
| フローリングの張り替え | 3～6万円/畳 |
| 畳の張り替え | 5千～2万円/畳 |
| 床暖房の導入 | 50～100万円 |
リビングや洋室など水回り以外の居室の工事費用は、解体工事費・内装工事費・電気工事費などがかかります。費用をコントロールしたい場合は、壁紙や床材などのグレードを見直すのが効果的。たとえばシンプルなスタンダードクロスなら1,000円/㎡～、デザイン性や機能性の高いハイグレードなら1,500円/㎡～と差が出てきます。
クローゼット（収納）の設置費用
| 壁面クローゼットの新設 | 20～50万円 |
| ウォークインクローゼットの新設 | 20～80万円 |
| 壁面収納を造作 | 20～50万円 |
フルリノベーションでは、工事のついでにクローゼットや造作家具などをつくる方も多いです。クローゼットは扉をなくすなど、工夫次第で費用を抑えることも可能です。造作家具は市販の家具よりお部屋の雰囲気やサイズにぴったりの収納を用意できます。シンプルなつくりにすることで、市販品を購入するよりむしろ安く済むケースもありますよ。
耐震・断熱化工事の費用
| 筋交いや金具の追加 | 20～25万円 |
| 軽量の屋根材へ変更 | 100～150万円 |
| 壁、天井、床下の断熱化 | 4千～3万円/㎡ |
| 内窓の設置 | 5～30万円/箇所 |
古い一戸建ての場合、耐震補強工事が必要になることもあります。中古住宅を購入してリノベーションされる場合は、耐震強度に問題のない物件を購入することで費用が抑えられるでしょう。暑さや寒さが気になる物件では、フルリノベーションで床や壁をはがすついでに、断熱材を断熱性の高いものに交換する必要もあるかもしれません。
外壁・屋根の費用
| 外壁塗装 | 60～100万円 |
| 屋根塗装 | 30～40万円 |
| 屋根の葺き替え | 60～250万円 |
戸建て住宅ではおよそ10年おきの外壁・屋根のメンテナンスが必要です。外壁材をはがして新しいものに変えるケースはごく稀で、ほとんどの場合は塗装をすることになります。マンションでは外壁や屋根など外まわりの工事は不要で、その代わりに毎月の修繕積立金を支払って管理組合のほうで長期的な計画で修繕を行います。
マンションのフルリノベーションの施工事例・費用・施工期間
では実際にマンションをフルリノベーションした施工事例を見ていきましょう。費用や施工期間など参考にされてください。
【472万円】家族の生活に合わせたフルリノベーション
■施工期間：2ヶ月
■築年数：45年
築45年と古い自宅マンションを、お子さんの成長にあわせた間取りにフルリノベーション。小さな間仕切りや柱をなくして、広いLDKを確保。キッチンは壁付け式から対面式に変えて、家族の様子が見えるようにしています。
【707万円】退職後も楽しくすごすフルリノベーション
■施工期間：2.5ヶ月
■築年数：35年
定年退職を機にフルリノベーション。書道教室をされているので、プライベートなスペースと分離。家事動線を見直し、ウォークインクローゼットを新設するなど暮らしやすさがアップしました。
【1,100万円】実家のフルリノベーション
■施工期間：3ヶ月
■築年数：43年
実家を受け継ぎ、お子さんとの生活に合わせてフルリノベーション。細かく分かれていた間取りは大胆につなげ、子供部屋は将来的に2つに仕切れるように準備しました。マンションで楽器が弾けるよう、防音室工事も行っています。
一戸建てのフルリノベーションの施工事例・費用・施工期間
次に一戸建てのフルリノベーション事例をご紹介します。
【1,270万円】日本家屋のフルリノベーション
■施工期間：2ヶ月
■築年数：80年
古い住宅ならではの良さを活かしてフルリノベーション。解体するうえで立派な梁の存在が発覚し、天井をはらずに開放感を出しました。増築でお風呂を広げたのもポイントです。
【1,330万円】車いすの生活に合わせたフルリノベーション
■施工期間：2.5ヶ月
■築年数：25年
外装から外構、そして1階全面をフルリノベーションして、車いすでもすごせるバリアフリー住宅に。水回りの位置を変えるなど徹底的に動きやすさにこだわって間取りをつくり、新しい玄関を増築しました。水回り設備は入れ替えて、外壁も塗装しています。
【1,305万円】実家を二世帯住宅にフルリノベーション
■施工期間：3ヶ月
■築年数：23年
実家で二世帯同居をはじめるために、1階はそのまま、2階と3階は壁や階段を解体したうえでフルリノベーショ。お風呂を寝室がある3階へ移動して、就寝前の時間を3階で完結させるなど間取りを工夫しました。
フルリノベーションのデメリット・注意点は？
ここまで見てきたとおり、フルリノベーションは大がかりな工事になるので、工事だけでも2～3ヶ月くらいかかってしまいます。工事が長引くほど、工事費以外の仮住まい費用がかさんでしまうので注意しましょう。
また間取りから内装まで多くの部分を１からつくりあげていくので、原状回復的なリフォームに比べて打ち合わせにも手間がかかります。特に古い物件では耐震・断熱・防蟻・劣化部分の補修など、考える項目も多め。なるべく手間をかけたくないなら、築年数が比較的新しい物件や、なるべく間取りが理想に近い物件を選ばれるのも１つの手です。
そしてフルリノベーションでスケルトン化する場合、壁や床を解体したときに想定外の劣化が見つかるケースもあります。たとえば給排水管が古くなっていたり、床下がボロボロだったりする場合です。追加工事で予算オーバーしないように、さまざまな可能性を考えてプランニングすることが大切です。リノベーションに慣れた業者であれば、見えない部分の劣化もある程度予測することができます。
住みながらの工事は難しい？期間中の仮住まいは、どうする？
フルリノベーションは大規模な工事になるので、住みながらの工事はなかなか難しいでしょう。今お住まいの住宅をリノベーションされる場合は、工事期間中の仮住まいが必要になります。
数日程度の工事であればホテルでも可能ですが、フルリノベーションは工事に1～2ヶ月半はかかるため、マンスリーマンションなど短期契約ができる物件を仮住まいとされるケースが多いです。また家具を搬出する必要があれば、それらを保管するトランクルームなども用意しなければなりません。
ご親戚など頼る先が近くにあれば、仮住まいや家具の保管などお願いしてみるのも１つの手でしょう。
ローンの審査は通る？住宅ローンがある場合は？
中古物件を購入してリノベーションされる場合、物件購入費用＋リノベーション費用の一体型住宅ローンを組まれるケースが多いです。住宅ローン＋リフォームローンと2本立てにするより手間もかからず、金利も安くなる傾向にあります。
ご自宅をリノベーションされる場合、住宅ローンの追加融資を受けるのは難しく、新たにリフォームローンの審査を行うのが一般的。無担保で借入することができ、住宅ローンより審査はやや緩やかになります。
また現在のような超低金利時代には、住宅ローンの借り換えを活用する方法もあります。今より低い金利で借り換えられれば返済額を抑えられるので、リノベーション資金まで一本化できる金融機関もあります。
リノベーションの流れ
フルリノベーションは以下の流れで進みます。
1.物件を探す
中古物件を購入してフルリノベーションする場合、入居希望日から逆算して半年から1年前くらいから動き始めるという方が多いです。インターネットで物件を検索したり、不動産業者に探してもらったりします。また物件探しから設計、施工まで一貫して行う、ワンストップリノベーションに対応している業者もあります。
2.リノベーション会社を選定する
物件を探すのと並行して、リノベーション会社についても調べておきます。気になる会社があれば、相談会やイベントなど参加してみましょう。購入予定の物件の内覧に同行してもらうと、プロ目線のアドバイスがもらえるのでおすすめです。
3.住宅ローンやリフォームローンの事前審査
購入したい中古物件に申し込むタイミングで、住宅ローンの事前審査を受けます。中古物件を購入してリノベーションする場合、リフォームローンを借りるよりも、リノベーション費用も住宅ローンと一本化する方が多いです。ローンについてはリノベーション会社にもアドバイスをもらうとよいでしょう。
4.契約
住宅ローンの事前審査に通過したら、中古物件の売買契約を結びます。重要事項説明を受けて細かい部分まで契約内容を理解したのち、納得できれば契約締結です。もし分からないことがあればそのままにせず、必ず不動産業者やリノベーション会社に相談しましょう。
5.工事スタート後のスケジュールを確認し、仮住まいを決める
フルリノベーションは大がかりな工事になるので、工事だけでも2～3ヶ月かかるのが一般的です。なかにはもっと長くかかるケースもあります。住みながらの工事は難しいので、もし仮住まいが必要であればホテルやマンスリーマンションなどを手配しましょう。今お住まいの賃貸マンションの契約期間なども確認されると安心です。
6.進捗確認と引越し準備を
工事中は現場を見に行って、問題なく進んでいるか確認されるとよいでしょう。造作家具のことなど、細かい部分を職人さんに相談することもできます。またあわせて引っ越しの準備も忘れずに。賃貸マンションの退去が遅れると、余分な家賃がかかってもったいないですよ。
まとめ
フルリノベーションの魅力は、間取りから内装まで好みやライフスタイルに合わせられること。まるで新築の家を建てるかのように、自由にプランニングできます。
ただし部分的なリフォームに比べて費用は高めになるので、信頼できる業者といっしょにさまざまな工夫をしながら予算内に収める必要があるでしょう。
物件の状態によって予算やできる工事も変わってくるので、物件探しの段階からアドバイスしてもらうことをおすすめします。
記事の監修者
リフォームアドバイザー
藤本塁
お客様のお困りごとやご要望を伺い、提案から完工までをトータルでサポート。お客様からのご依頼に合わせて、豊富な知識と経験を駆使し、安心安全快適な暮らしをご提案。商品の特性や選び方から費用の目安など、理想の暮らしをご検討する際のポイントや注意点を、わかりやすくお伝えします。
お客様のお困りごとやご要望を伺い、提案から完工までをトータルでサポート。お客様からのご依頼に合わせて、豊富な知識と経験を駆使し、安心安全快適な暮らしをご提案。商品の特性や選び方から費用の目安など、理想の暮らしをご検討する際のポイントや注意点を、わかりやすくお伝えします。
