近年人気を集める戸建てのリノベーション。リノベーションを前提に中古住宅を購入したり、ライフスタイルに合わせて今住んでいる戸建てをつくり変えたりする人が増えました。
しかし、はじめてのリノベーションでは「本当に希望どおりになる？」「費用はどのくらいかかるの？」など、疑問や不安も多いはず。
そこで今回は、戸建てのリノベーションについて詳しく解説します。費用相場・リノベーションに向いている物件や業者の選び方など、事例も交えて紹介しますので、リノベーションを検討している方はぜひ参考にしてください。
戸建てのリノベーションとは？
リノベーションとは、既存の建物に新たな価値や機能を付け加える、つまり元の状態よりもよりよい住まいにつくり変えること。
たとえば、間取りを変えて広いリビングをつくったり、水回りの位置を変えて家事動線をよくしたりする工事を指します。
近ごろはあえて築年数が古い中古の戸建てを購入して、自分好みの住まいにリノベーションする人が増えました。
売り出されていた中古物件がいつの間にか新しい建物に変わって「建て直したのかな？」と思っても、実はリノベーションしただけというケースも少なくありません。
リノベーションとリフォームの違い
「リノベーション」という言葉がよく使われるようになったのは10年ほど前。
思い返してみると、以前は家の修繕や改築などを「リフォーム」と表現するのが主流でしたよね。
古くなった住宅設備を新しくしたり、壁紙・外壁を張り替えたり。古くなったものを元の状態（新しかった状態）まで戻す、いわばマイナスからゼロに戻す工事をリフォームと呼んでいました。
賃貸物件で入居者が退去したあとに行われる原状回復の工事や、キッチン・浴槽・トイレなどを交換する工事もリフォームにあたります。
一方リノベーションには、「手を加えてよりよくすること」という意味があります。
元の状態に戻すリフォームと違い、元の状態よりさらによくする。つまりマイナスからゼロを超えて、住まいにプラスアルファの価値をつけるのが「リノベーション」です。
たとえば、老後のために住まいをバリアフリーに全面工事したり、家族が増えたことで間取りを変えて個室を増やしたり。その時々のライフスタイルに合わせて、住まいを自由に新しくつくり変える工事がリノベーションです。
工事の規模でいえば、リフォームよりリノベーションのほうが大がかり。
リフォームは基本的に設備を交換したり壁紙を張り替えたりと、その場の作業だけで済むケースが多いです。一方、水回りを移動したり間取りを変えたりするリノベーションは、給排水管や電気配線などを一新する必要も出てくるため、より大規模な工事になります。
フルリノベーションとは？
「フルリノベーション」とは内装・外壁などをすべて取り壊し、建物を骨組みの状態にまで解体して、新たにまったく違う住まいにつくり変えること。住まいに新しい価値や機能を最大限付け加えられるのが、フルリノベーションです。
リノベーションは「リビングだけ」「1階部分だけ」と場所を限定して行えるのに対して、フルリノベーションはその名のとおり、家をまるごとつくり変える工事を意味します。当然、リノベーションよりフルリノベーションのほうが大がかりな工事になります。
戸建てのリノベーションの種類について
内部のみをスケルトンにする方法
外壁はそのまま残して、建物の内部だけを解体するのが「内部のみをスケルトンにする方法」です。
各部屋の天井や間仕切り壁・床などはすべて解体して、構造躯体（柱や梁）だけの状態にします。いわば、中身がない空っぽの箱のようなイメージで、外からはスケルトンには見えません。
内部をすべて解体するので、築年数が古い建物をバランスよく補強できたり、新しい間仕切りを設置して大幅な間取り変更ができたりするのがメリット。また外壁面に断熱材を充填できるので、断熱性能もアップできます。
外壁を残すことで、次に紹介する「内外部をスケルトンにするリノベーション」よりも費用が抑えられる点も魅力です。
ただし「サッシ」の問題には注意が必要。サッシをまったく違うものに交換したり、間取り変更によって大幅に窓の位置を変えたりするとなると、外壁の一部にカッターを入れて解体する必要が出てきます。
外壁の種類によって補修方法は変わりますが、外壁にも大がかりな補修が必要となれば、内部も外部もすべてスケルトンにするリノベーションのほうが適している場合もあるでしょう。
内外部をスケルトンにする方法
建物の内部だけでなく外壁もすべて取り壊して、主要構造の土台や柱・梁だけの状態にするのが「内外部をスケルトンにする方法」です。
外から見ても骨組みが透けて見える状態で、新築でいう「上棟」の段階まで解体する方法。これがいわゆる「フルリノベーション」といわれる工事です。
外壁まで解体するので、外壁面全体の補強が可能。主要構造の柱や梁の状態をすべて目視で確認できるので、老朽化している部分があれば差し替えられます。
また基礎を補強することで、耐震性能を最高レベル「耐震等級3」まで引き上げることも。
断熱性能については、外壁内に断熱材を入れられるうえ、断熱性能が高い外壁を選んで新しく施工可能。内部だけをスケルトンにする方法と違って窓サッシも自由に選べるので、最高水準の断熱性能をもつ住まいを目指せます。
窓の位置にもとらわれず、自由に間取りを考えられるのも魅力ですね。
ただし外壁まですべて解体するとなると、「内部だけをスケルトンにするリノベーション」よりも工事費用は高くなります。リノベーション完成まで、より多くの時間がかかる点も考慮しなければなりません。
戸建てのリノベーションにかかる費用
戸建てのリノベーションにかかる費用は、内部のみスケルトンにする場合と、内外部どちらもスケルトンにする場合とで大きく変わります。リノベーション費用の目安は、次のとおりです。
| 延床面積 | 内部のみ解体 | 内外部を解体 |
|---|---|---|
| 20坪 | 700〜1,200万円 | 1,000〜1,400万円 |
| 30坪 | 1,000〜1,500万円 | 1,300〜1,800万円 |
| 40坪 | 1,200〜1,700万円 | 1,600〜2,100万円 |
| 50坪 | 1,400〜2,000万円 | 1,900〜2,500万円 |
費用相場に大きな差が出ていますが、この差は解体する範囲だけで決まるわけではありません。
戸建ての大きさはもちろん、見た目や性能にこだわって高価な外壁・壁紙を選んだり、住宅設備のグレードを上げたりすることもリノベーション費用が高くなる原因です。
また、依頼するリノベーション業者によって費用が大きく変わる場合もあります。一般的に大手の会社になればなるほど、リノベーション費用は高くなりがちです。
リノベーションする物件の築年数や、基礎・柱・梁など主要構造の傷み具合によっても変わります。解体してみないと構造の腐食などわかりにくい部分もありますが、まずは業者に見積もりを依頼するのがおすすめです。
予算の中で「どこをどうリノベーションすべきか」「そのまま使える部分はないか」などを工夫しながら、納得のいくリノベーションを行いましょう。フルリノベーションにかかる費用相場については、スペースアップの施工事例を交えて紹介した記事もぜひ参考にしてください。
戸建てのリノベーションをするメリット
建て替えに比べて低コスト
リノベーションのメリットは、建て替えに比べて低コストなこと。
建て替えは基礎や柱もすべて解体して、0からの建築です。一方、戸建てをリノベーションすると、基礎や柱などの主要構造はそのまま使います。必要な補強を行ったとしても、建て替えに比べると費用を抑えられます。
具体的に相場を比べてみると、リノベーションは建て替えの3分の2程度です。
建築費用の比較
| 費用目安 | |
|---|---|
| 建て替え | 60万円／坪〜 |
| リノベーション | 40万円／坪〜 |
建築当時の基準が適用される
建て替えでは建築できる面積が小さくなってしまう場合がありますが、リノベーションでは「建築当時の基準」が適用されるため、住まいが小さくなる心配がありません。
現行の建築基準法では、建物と接する道路の幅を4m以上確保しなければなりませんが、旧基準で建てられた家では4mに満たないケースがあります。
その場合、建て替え時には道路の境界線を自分の敷地側に後退（セットバック）させなければなりません。道路の幅を広くする分、家を建てられる面積は減り、家が小さくなってしまうのです。
一方、リノベーションは建築当時の基準が適応されるので、住まいの広さをキープできるのが大きなメリットといえます。
耐震性や断熱性もアップできる
築年数が古い物件は、現行の耐震基準や断熱基準を満たしていないケースが多いですが、リノベーションを行うことで耐震性・断熱性などを新築レベルまでアップさせられます。
一方表面的な内装リフォームでは、住まいの本質的な性能までは向上させられません。
リノベーションは表面的なリフォームよりも費用が高くなりますが、この先長く暮らすことを考えると、快適な住まいが手に入る点でメリットは大きいでしょう。
リノベーションをおすすめできない場合
補修にお金がかかりすぎる物件
「シロアリ被害が深刻」「そもそも必要な基礎が足りない」など、補強のレベルを超えて補修にお金がかかりすぎる物件は、リノベーションをおすすめできません。解体してみないとわからない部分もありますが、結果として建て替えたほうが安いケースもあるからです。
この問題については専門家でないと判断が難しいため、リノベーションに適している物件かどうかは専門家に評価してもらう必要があります。
間取りの自由度が低い物件
間取りの自由度が低い物件も、リノベーションをおすすめできない物件です。
「プレハブ工法」や「2×4工法」などで建てられた戸建ての場合、どうしても壊せない壁や柱が存在します。間取り変更に制限が生まれ、自分好みの家にリノベーションするのが難しいのです。購入するまえに、どれくらい間取りを変えられるのか専門家に確認しましょう。
戸建てのリノベーションにかかる期間
戸建てのリノベーション工事には、おおよそ2〜3か月かかります。工事前の工程も考えると、検討から引き渡しまで少なくとも半年はみておきましょう。
リノベーションの工程とおおよそかかる期間は、次のとおりです。
【検討から引き渡しまでの流れ】
- 現地調査の調整
↓（2週間） - 現地調査
↓（2〜3週間） - 見積もり・比較検討
↓（1〜2か月） - 契約・工事着工
↓（2〜3か月） - 工事完了・引き渡し
たとえば、子どもの入学や仕事の都合に合わせて4月から新しい住まいで生活したい場合、遅くとも前の年の10月には検討をはじめる必要があります。複数のリノベーション会社から見積もりをとってじっくり選びたい人は、比較検討の時間は多めにみておきたいところ。
間取りや設備、内装・外装など、リノベーションプランを納得いくまで練って、理想のリノベーションを実現するためには早め早めの行動が大切です。検討から引き渡しまでの流れや期間を目安にしつつ、家族のスケジュールも考慮しながら、早めに検討をはじめましょう。
戸建てのリノベーション事例
【事例1】つながる空間の中で家族が集う広々リビング
■建築タイプ：戸建
■築年数：40年
実家の戸建て住宅を、3世帯住宅へとリノベーションされた事例です。「家族がくつろぐリビング・お子さまのスタディスペース・モダンな和室」をそれぞれが独立しているようでつながっている、広々リビングにリノベーションしました。
縁側も取り込んだリビングはとても開放的。和室の3枚引き戸を開ければ、たくさんのご友人やご親戚が遊びにきてもゆったり過ごせます。
TVボードの後ろにあしらった石調のエコカラットや、天井のブラックシーリングファンがお部屋のアクセントに。日中はどこまでも明るく、夜は間接照明を照らしてシックに、さまざまな雰囲気が楽しめます。
【事例2】使いかたいろいろ、和モダンな土間リビング
■建築タイプ：戸建
■築年数：30年
築30年の中古戸建て住宅を、夫婦とお子様の5人家族のライフスタイルに合わせてリノベーションされた事例です。リビングは大開口な透明スクリーンパーテーションが目を引く、開放感あふれる空間になりました。
ダイニングとリビング横の土間、そして掃き出し窓の外の空間がつながりを持ち、お子さまが遊んでいる様子をどこからでも見守れます。椅子やテーブルを動かすとアウトリビングとしても使え、お友だちとのお食事も特別なひとときに。
冬の寒さが厳しい地域なので、リノベーションでは床暖房や複層ガラスを使用するなど、断熱性能もアップさせました。
【事例3】2×4工法でも叶う、理想のカフェ風ダイニングキッチン
■建築タイプ：戸建
■築年数：25年
間取り変更が難しい「2×4工法」の住まいをリノベーションした事例です。
建物の構造上さまざまな制限がある中、理想の生活を叶えるため、独立型キッチンをリビングダイニングの隣に移動。念願の対面キッチンは白を基調として、ブルックリンスタイルのカフェ風キッチンに仕上げました。
落ち着いた色合いの木目が美しいキッチンカウンターは、4人でもゆったり。窓からたくさんの光を取り入れて、忙しい朝でもさわやかな空間が広がります。
リノベーション業者の選び方
会社の得意分野や強みを調べる
リノベーション会社によって異なる、得意分野や強みを調べてみましょう。
リノベーションできる会社といっても、「戸建てが得意な会社」「マンション専門の会社」「物件選びから相談できる会社」など、さまざまな個性があります。中にはオールジャンル対応している業者もいますが、物件や工法によって必要な専門知識は同じではありません。
たとえば、戸建てリノベーションでは建物の劣化や耐震性能などを見抜いて、適切な補強を行える知識と経験が必要です。一方コンクリート造のマンションリノベーションでは、壁や配管の移動ができるかなど、木造の建物とは違う専門性が求められます。
実績が少ない業者に依頼すると、万全な施工とサポートが受けられない可能性もあるのです。
残念ながら、リノベーションを行った人の口コミでは「リノベーションで失敗した」と感じる人も少なくありません。その多くは、業者選びが適切でなかったことに原因があるようです。
業者選びの際は、リノベーション会社ごとの得意分野や強みを調べて、自分の住まいを任せられるのかどうかを見極めるのがとても重要といえます。
リノベーション事例をチェックする
業者選びの際は、実際に施工したリノベーション事例をチェックしましょう。リノベーション業者によって、得意とするテイストやプランのバリエーションが異なるからです。
一言で「おしゃれなリノベーション」といっても、人によっておしゃれだと感じるポイントが違うように、業者ごとにおしゃれの方向性はさまざま。「すっきり」「かっこいい」「ナチュラル」など、自分好みの住まいをつくり上げるためには、自分の感性に合う業者と出合うことが大切です。
そこで、感性が合う業者を探すためには、実際に施工した事例がとても参考になります。ホームページに載っているプランの説明文を読むよりも、実際の施工事例のほうが完成した住まいを想像しやすいですよね。
自分好みのテイストでリノベーションしてくれるのか、どのような部分を重要視しているのかなどを確認しましょう。
また、リノベーション事例が多ければ多いほど、経験と知識が豊富な証拠にもなります。実績の多いリノベーション会社を選んで、理想のリノベーションを実現しましょう。
戸建てのリノベーションで使える補助金制度や減税制度
補助金制度
戸建てのリノベーションでは、耐震・省エネ性能の向上・バリアフリー化などを目的とした工事に対して、補助金が申請できる場合があります。
リノベーション費用を抑えるコツは、予算を抑えつつ使える補助金は最大限活用すること。リノベーションでよく使われている補助金を、例にあげてみましょう。
・介護保険
・こどもみらい住宅支援事業
・長期優良住宅化リフォーム推進事業
これらは国が運営している補助金で、基本的に全国共通で活用できます。
また戸建てリノベーションには、各自治体が独自で運営する補助金が使える場合も。お住まいの地域で活用できる補助金がないか、どの補助金を申請すれば補助金額が多いかなどを調べてみましょう。
減税制度
戸建てリノベーションに活用できるのは、各種補助金だけではありません。
補助金と同じく、耐震や省エネなどを目的とした工事には「リフォーム減税」が適応されます。
また、リノベーション費用として父母や祖父母などの直系親族から贈与された資金は、贈与税が非課税となる制度もあります。減税制度についてもよく調べて、お得にリノベーションを行いましょう。
戸建てのリノベーションで使えるローンについて
戸建てのリノベーションでは1,000万円以上の費用がかかるケースも多く、ほとんどの方がローンを利用されます。戸建てリノベーションで使えるのは「リフォームローン」と「住宅ローン」のどちらか。2つのローンの違いをみてみましょう。
| リフォームローン | 住宅ローン | |
|---|---|---|
| 初期費用 | なし | あり（20万円程度） |
| 担保 | なし | あり（20万円程度） |
| 金利相場 | 2〜5％程度 | 0.5〜2％程度 |
| 借入限度額 | 〜1,000万円 | 〜1億円 |
| 借入期間 | 最長15年程度 | 最長35年程度 |
| 団体信用生命保険 | 原則なし | 原則あり |
| 手続き | 簡単かつ審査が短い （当日〜1週間ほど） | 複雑かつ審査が長い （2週間〜1ヶ月ほど） |
中古住宅を購入してリノベーションを行う場合は、住宅購入とリノベーション費用を合わせて申請できる住宅ローンを利用することが多いです。一方、今住んでいる戸建てを1,000万円以下でリノベーションする人は、手続の手間が少ないリフォームローンを利用する場合が多いでしょう。
支払額の目安表
リフォームローンと住宅ローンの大きな違いは、金利と借入期間。この差は、毎月の返済額や利息を含む総支払額に大きな影響を与えます。ローンの種類ごとに、金利・借入期間別支払額の目安をまとめましたので、参考にしてください。
リフォームローン（借入額700万円）
| 金利 | 借入期間 | 毎月の支払額 | 支払い総額 |
|---|---|---|---|
| 2.5% | 5年 | 12万4,231円 | 745万3,860円 |
| 10年 | 6万5,988円 | 791万8,560円 | |
| 15年 | 4万6,675円 | 840万1,500円 | |
| 3% | 5年 | 12万5,780円 | 754万6,800円 |
| 10年 | 6万7,592円 | 811万1,040円 | |
| 15年 | 4万8,340円 | 870万1,200円 | |
| 3.5% | 5年 | 12万7,342円 | 764万0,520円 |
| 10年 | 6万9,220円 | 830万6,400円 | |
| 15年 | 5万0,041円 | 900万7,380円 | |
| 4% | 5年 | 12万8,915円 | 773万4,900円 |
| 10年 | 7万0,871円 | 850万4,520円 | |
| 15年 | 5万1,778円 | 932万0,040円 |
住宅ローン（借入額1,200万円）
| 金利 | 借入期間 | 毎月の支払額 | 支払総額 |
|---|---|---|---|
| 0.5% | 10年 | 10万2,541円 | 1,230万4,920円 |
| 20年 | 5万2,552円 | 1,261万2,480円 | |
| 30年 | 3万5,902円 | 1,292万4,720円 | |
| 1% | 10年 | 10万5,124円 | 1,261万4,880円 |
| 20年 | 5万5,187円 | 1,324万4,880円 | |
| 30年 | 3万8,596円 | 1,389万4,560円 | |
| 1.5% | 10年 | 10万7,749円 | 1,292万9,880円 |
| 20年 | 5万7,905円 | 1,389万7,200円 | |
| 30年 | 4万1,414円 | 1,490万9,040円 | |
| 2% | 10年 | 11万0,416円 | 1,324万9,920円 |
| 20年 | 6万0,706円 | 1,456万9,440円 | |
| 30年 | 4万4,354円 | 1,596万7,440円 |
ローン申請には見積もりが必要になる
ローンを申請する際には、「工事請負契約書」または「見積書」が必要です。
見積書の作成には業者による現地調査が必要で、見積書ができあがるまでには調査から最低でも2〜3週間程度かかります。見積書を受け取って、業者を比較検討する時間も考慮しなければなりません。
とくに中古物件の購入と同時にリノベーションを行う人は、物件を選んでいる段階で業者に現地調査を依頼するのがよいでしょう。
リフォームを検討するならスペースアップ
「お客さまの暮らしが豊かになること」にとことんこだわり、戸建てのリノベーションを行なっているスペースアップ。アドバイザーをはじめプランナー・設計士・施工管理・職人など、さまざまな分野の専門家が集まり、お客さま一人ひとりの夢をカタチにするべく、リノベーションに取り組んでいます。
「こんな間取りにしたいけどできる？」「予算内でリノベーションできるか不安……」など、リノベーションについての疑問やお悩みはございませんか？
ぜひ一度、スペースアップへお問い合わせください。100,000万件を超える実績の中で培ってきた、確かな技術と提案力をもとにトータルサポートいたします。
実際にスペースアップが施工した戸建てリノベーションを例に、リノベーションしやすい物件について紹介した記事も参考にしてください。
まとめ
建て替えに比べて低コストで、耐震性・断熱性も新築レベルまでアップできるリノベーション。さまざまな施工方法がありますが、物件によっては制限がかかる場合もあるので、リノベーションを想定した物件選びが大切です。
またリノベーションは、どの業者に任せるかによってクオリティに差が出ます。業者の得意分野や事例をチェックして、理想の住まいを手に入れましょう。
記事の監修者
リフォームアドバイザー
藤本塁
お客様のお困りごとやご要望を伺い、提案から完工までをトータルでサポート。お客様からのご依頼に合わせて、豊富な知識と経験を駆使し、安心安全快適な暮らしをご提案。商品の特性や選び方から費用の目安など、理想の暮らしをご検討する際のポイントや注意点を、わかりやすくお伝えします。
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