【大阪編】市街化調整区域で中古住宅を購入する時の注意点

自然に囲まれた郊外でのスローライフに憧れているという方も多いですよね。しかし郊外の中古物件を購入するには、いくつか気を付けたいことがあります。そのなかの１つが「市街化調整区域」に指定されたエリアの中古住宅。建て替えやリフォームに制限がでてくる可能性が高いので、頭に入れておきましょう。

市街化調整区域とは？

• 市街化区域：住宅や店舗がつくられるなど、市街化が積極的に進められる地域
• 市街化調整区域：市街化を抑制し、自然環境などを守る地域

市街化調整区域は、開発が抑制されるエリアのこと。建築や建て替えなどに制限がかかるため、一般的な土地に比べて割安な価格で売られていることも多いです。道路舗装や下水道などインフラ整備が不十分だったり、駅やスーパーといった施設が遠かったりと不便に感じることもあるかもしれません。

市街化調整区域で中古住宅を購入する時の注意点

市街化調整区域には、原則として住宅や店舗などは建築できないことになっています。しかし絶対に人が住んではいけないのかというと、そういうわけではありません。

都道府県知事などから許可がおりた場合は、市街化調整区域内であっても住宅（もしくは住宅用の土地）が販売されることがあります。また昔から人が住んでいる土地で、市街化調整区域に指定される前につくられた中古住宅が売りにだされていることもあるでしょう。

市街化調整区域内の中古住宅を購入するときは、以下の注意点に気を付けましょう。

建て替えやリフォームができるか確認する

市街化調整区域では建て替えや増改築に制限があり、基本的には自治体に許可をもらわなければなりません。購入前に建て替え・増改築ができる可能性が高いのか低いのか、どのような建物なら建築できるのか、自治体の担当部署や不動産業者に確認しておきましょう。

建物の登記内容にも注意

市街化調整区域内の建て替えでは、原則として建物の用途や規模などを変えることができません。もし現状の建物と登記内容が異なるようであれば、想定外の制限がかかる可能性があります。たとえば建て替え時に、今よりも小さい建物しか建てられないといったケースです。登記されている建物の用途、構造、床面積といった情報が、現状と一致しているかきちんと確認しておきましょう。

住宅ローンが利用できないケースも

中古住宅の購入に、住宅ローンを活用したいという方も多いでしょう。しかし市街化調整区域の中古物件では、住宅ローンを利用できないケースがあるので注意が必要です。

住宅ローンでは基本的に土地や建物を担保に入れて、返済できないリスクに備えます。市場価値が低い市街化調整区域の物件は担保としての評価も低いため、有担保ローンが組めない可能性があるのです。

大阪府の市街化調整区域の特徴

大阪府でもコンパクトなまちづくりをするため、市街化調整区域が線引きされています。昭和45年に最初の線引きが行われ、それ以降はおおむね5年ごとに見直しを実施。市街化の見込みがないエリアや、津波や高潮といった災害リスクが高い地域などは市街化調整区域への編入が検討されます。

現在、大阪市や堺市、森口市、豊中市、吹田市、泉大津市、藤井寺市、高石市、泉北郡忠岡町では、ほとんどのエリアが開発を促進する「市街化区域」に指定されています。八尾市、東大阪市、柏原市、大東市、羽曳野市などでは、市の西側が市街化区域、東側の山間部は市街化調整区域です。

大阪府南部は、市街化調整区域が比較的多いエリアです。和泉市、岸和田市、富田林市、河内長野市、南河内郡などは、市役所や役場を中心とした一部のエリアのみが市街化区域。それ以外のほとんどのエリアが市街化調整区域に指定されています。

まとめ

市街化調整区域の中古物件を購入するときには、売買契約を結ぶ前に不動産会社や建築士などのプロに相談されることをおすすめします。建て替えの許可がおりる可能性が高いのか、どんなリフォームならできるのかなど確認されてから購入すると良いでしょう。