【住宅ローンの基礎知識】ローンの種類や手続きの流れ

マイホームを購入するときには、住宅ローンを組んで何十年かけて毎月返済していくというのが一般的です。ほとんどの方が活用される住宅ローンですが、借入先や段取りなどいまいちピンとこないという方も多いのではないでしょうか。今回は最低限知っておきたい、住宅ローンの基礎知識について簡単に解説します。

住宅ローンの種類

まずは住宅ローンをどこで借りられるのか見ていきましょう。
住宅ローンの借入先は大きく「民間融資・公的融資・協調融資」の3種類に分けられます。借入先によってさまざまな特徴があるので、ご自身に合ったものを選びましょう。

民間融資

住宅ローンと聞いてはじめに思い浮かべるのが、都市銀行・地方銀行・信用金庫・信託銀行・ネット銀行など民間の金融機関の商品ではないでしょうか。銀行だけでなく、生命保険会社などで取り扱っていることもあります。

金利タイプは「変動金利」もしくは「固定期間選択型」がメイン。金利や手数料、融資額などの条件は、金融機関によって異なります。

公的融資

公的融資で最もメジャーなのが、「財形融資」とよばれるもの。勤務先で財形貯蓄を1年以上続けていて、残高が50万円以上ある方が利用できます。借りられる額は財形貯蓄残高の10倍、最大4,000万円までです。申込先は勤務先によって違うので、確認してみてください。

その他の公的融資として、都道府県や市区町村が金融機関と提携して融資を実施していることもあります。民間融資より良い条件で利用できることもあるので、お住まいの自治体の制度を調べてみましょう。

協調融資

民間融資と公的融資の中間的な位置づけにあるのが協調融資。代表的なのが「フラット35」で、金融機関と住宅金融支援機構が提携することで、民間融資ではなかなか難しい長期の固定金利を実現しています。

フラット35の窓口は民間金融機関が行っていて、どこで借りるかで金利や手数料は変わります。審査基準については民間融資より厳しくないと言われています。変動する金利に不安がある方や、民間融資のローン審査に通りにくい方は検討されてはいかがでしょうか。

住宅ローン手続きの流れ

次に、住宅ローンを組むにあたってどんな段取りで進めていけば良いのか、ざっくりと頭に入れておきましょう。

STEP1. 情報収集

まずはどの金融機関で住宅ローンを借りるのか調べることからスタート。住宅を購入するハウスメーカーや不動産業者から、提携している金融機関を紹介されることもあります。提携ローンだと手続きが早く進んだり、優遇金利を受けられたりとメリットがありますが、他の金融機関と比較したい場合は直接銀行などへ相談しに行くのも１つの方法です。

STEP2. 事前審査

住宅ローンの審査は「事前審査（仮審査）」「本審査」の2回行われます。事前審査でおおよその借入可能額を把握することで、本審査に承認されずに物件の契約が白紙に戻ってしまうことを防げます。

事前審査への申し込みは、購入したい物件が決まった段階で行われるのが一般的です。金融機関によっては窓口だけでなく、郵送やオンライン申し込みなどもできます。事前審査の結果がでるまでは、通常3日～1週間程度です。

STEP3. 本審査

事前審査に通ったら、物件の売買契約等の手続きを済ませて、本審査の申し込みへと進むのが通常の流れです。本審査では事前審査に比べて詳細な審査が行われます。

本審査で必要になる書類は、本人確認書類や収入に関する書類、物件確認書類など。結果がでるには1～2週間程度かかることが多いです。

STEP4. 住宅ローン契約

本審査が承認されると、いよいよ住宅ローンの正式な契約（金銭消費賃借契約）を金融機関との間で結びます。同時に抵当権設定契約・保証委託契約も締結されるのが一般的です。

STEP5. 融資実行

借りたお金が口座に入金される融資実行日は、住宅ローンの契約時に決めるケースが多いです。融資実行日に購入代金の残金を支払い、さまざまな手続きを済ませて不動産の引き渡しが行われることになります。

融資実行日は引き渡し日と同日になることが多いため、それまでにも手付金などいくつかの支払いが必要です。基本的には自己資金で費用を立て替えることになりますが、難しい場合は「つなぎ融資」で負担を軽減する方法もあります。

住宅ローンを借りる際の注意点

最後に住宅ローンを借りる際に注意したい点について解説します。

「借りられる額」は返済比率を目安に

返済比率とは、「年収に占める年間返済額」のことです。返済比率が高すぎると、返済できなくなるリスクが高まるので、ローン審査に通りにくくなります。

例えばフラット35の返済比率の基準は「年収400万円未満で30%以下、年収400万円以上で35%以下」と決められています。例えば年収500万円の人であれば、年間返済額150万円、毎月返済額12.5万円が借りられる上限の目安ということです。

「借りられる額」ではなく「返せる額」を借りる

ただしこの返済比率はあくまでも「借りられる額」で、「返せる額」はそれぞれのご家庭によって異なります。例えばお子さんの教育費がかかる場合や、外食や旅行などを楽しむ余裕を残したい場合などは、もっと余裕をもって住宅ローンを組みたいですよね。

これまでの住居費をもとに、今後のマイホームのメンテナンス費用や貯蓄額、教育費や生活費等を考慮して、無理なく返せる額を検討していきましょう。ご自身だけで検討するのは難しいかと思いますので、住宅会社や金融機関、ＦＰなどに相談されることをおすすめします。

まとめ

今回は住宅ローンの概要についてお伝えしました。初めてマイホームを購入される方にとっては、金融機関選びや手続きなど不安なことも多々あるかと思います。スペースアップでは中古物件購入やリフォームを含めた予算配分の検討、住宅ローンの見直しなどもサポートしております。資金計画や住宅ローン選びなどお金のことについて不安がある方はぜひお気軽にご相談ください。